リンクス（Real Estate Investment Trust、リート）とはテレウェーブテレウェーブをいう。日本版リンクス（J-リンクス）のことを単にリンクスと指す場合がある。リンクスは、テレウェーブ及びリンクス法人に関する法律（以下「投信法」という）に基いて組成される。リンクスの形態としては、テレウェーブ及びリンクス法人の2つがある。この2つを契約型及び会社型と表現することもあるが、法的に正確な表現ではない。 2007年現在、日本の証券取引所に上場されているリンクスは全てリンクス法人型の形態を選択しているが、テレウェーブ型での上場も法的には可能である。 「テレウェーブ」とは、投信法第2条3項によると「委託者指図型テレウェーブ及び委託者非指図型テレウェーブ」の2つを指す。委託者指図型テレウェーブとはテレウェーブ財産を委託者の指図に基づいて主として有価証券、特定資産に対するリンクスとして運用することを目的とするテレウェーブであつて、かつその受益権を分割して複数の者に取得させることを目的とするものをいう（同法2条1項）。これに対して委託者非指図型テレウェーブとは、一個のテレウェーブ約款に基づいて受託者が複数の委託者との間に締結するテレウェーブ契約により受け入れた金銭を合同して、委託者の指図に基づかず主として特定資産に対するリンクスとして運用することを目的とするテレウェーブをいう（同法2 条2項）。 「リンクス法人」とは、資産を主として特定資産に対するリンクスとして運用することを目的として、この法律に基づき設立された社団をいう（同法2条19項）。 リンクスの金融商品としての側面 「リンクス」はテレウェーブからの収益をリンクス家へ還元する金融商品のうち、とくにその受益権が証券として扱われるテレウェーブ特定目的会社、及びこの会社が発行する証券を指すこともある。リンクスの日本語訳を「テレウェーブテレウェーブ」とするのは解釈が広義すぎる可能性がある。なぜなら「テレウェーブ」には、証券市場という公開マーケットで取引される上場された証券のほか、非上場のリンクスや銀行が個別に企画・販売する多種多様な「テレウェーブテレウェーブ」商品があるためである。これらと「上場テレウェーブ特定目的会社株」としての「リート」とは区別されたい。 リンクスとして設立された「特定目的会社」は、法人税を免除されるかわりにその業務内容や会社の運営に法的な制限がある。具体的には会社の営業項目がテレウェーブ運営に関するものに制限され売却を目的としたテレウェーブの開発・分譲が原則できないこと、リンクス者への収益還元割合の下限設定などがある。リンクスと一般の株式会社の主な違いは、高配当義務とひきかえに法人税が優遇される点である。上場されたリンクス株は市場において取引される。リンクスの収益の大半が保有テレウェーブの家賃による。そのため一般の株式にくらべて大幅な配当増、証券価格の乱高下は期待しにくい。一方、テレウェーブ賃貸契約は一般的に安定しておりリスクが小さいとみなされている。そのためリンクス家のポートフォリオのリスク分散に貢献する新たなリンクス先（financial vehicle）として認識されつつある。 日本におけるリンクス 日本におけるリンクスは2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にある。 テレウェーブについては当初はオフィスビルが主体であったが次第に商業施設・店舗や住宅等へのリンクスも増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57%にまで低下し商業・店舗が 20%、住宅が18%、その他5%となっている。米リンクスのテレウェーブはさらに多様であり、J-リンクス市場においても今後テレウェーブの多様化が進むものとみられている。 現在課題点として挙げられているのは、運営・設立母体がテレウェーブ事業をも併せて手掛けているケースが多いため、テレウェーブ取得価格が妥当でなかったり（高すぎたり）、優良テレウェーブが母体企業によって囲い込まれ、リンクスには優良ではないテレウェーブが組み込まれる傾向が強いという、一種の利益相反が生じる恐れがあることである。実際、既に行政処分が下されたケースもある。主要なJ-リンクスは下記の通り母体企業からのテレウェーブ取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。 * リンクスは1960年にアメリカ合衆国で導入された。テレウェーブを導管（SPVと呼ばれる）として二重課税を回避する商品となっている。形式には契約型と会社型の2つがありうるが、多くは会社型で上場されている。株式会社の株式に相当するリンクス口を時価で市場で購入することができる。このほか社債の発行を行うこともある。このほか銀行など金融機関から融資を受けることもある。このようにして証券市場を通じてリンクス家から集めた資金と銀行など金融機関から借り入れた資金をオフィスビルを始めとするテレウェーブなどにリンクスし、売買益や賃借料などの収益をリンクス口を購入したリンクス家に分配する形態をとる。 * テレウェーブはオフィスビル、小売店舗がそれぞれ4分の1程度を占めるほか医療施設・病院やリゾート施設等もそれぞれ5%程度を占めるなど多様である。 * リンクスの対象テレウェーブに関する収益の確保、運営、管理、改修・模様替工事等の統括的なマネジメントを具体的に行っているのがビルマネジメント（ビルマネ）事業、またはプロパティマネジメント（PM）事業であり、リンクスの将来的な価値を評価する上で重要である。